柬埔寨与东南亚国家楼市对比

柬埔寨房产专家2019-07-27 15:04:12

近年来,海外投资吸引着越来越多的中国买家,到海外投资房产的步伐越迈越快,客户群也越来越广。与国内房地产形成明显对比的是,海外市场尤其是东南亚市场日渐火爆,以柬埔寨、马来西亚等为主的新兴市场迅猛发展,更多投资者嗅到了商机,逐步将目光转向这个新兴市场。


今天我们来说说柬埔寨和东南亚其他国家,虽然同是东盟国家,在房产投资上谁更胜一筹? 

 

经济比较


先来看看各国的经济及发展趋势:

2016年柬埔寨经济总量为200.17亿美元,与其他三国相比GDP总量是最低的,但GDP增长率为7%,为东南亚最高,柬埔寨经济处于高速发展和扩张阶段。泰国的GDP增长率仅为2.8%,反映了泰国经济处于疲软期,人口增长率更能反映一个国家未来的人口红利和希望所在。柬埔寨的城镇化率也非常低,未来,农村人口向城市迁徙,也是各个国家发展的趋势,从图标中我们发现,马来西亚的城镇化率达到74%,城市发展基本趋于饱和,城镇化也基本完成,马来西亚为了发展本国经济,只有吸引外国移民补缺。

柬埔寨的双币政策也是吸引外资投资最重要的因素,不管汇率风云如何变换,只要美元依然是各国外汇储备的主要货币,那美元依然是硬通货,不受本国货币汇率的暴跌,让资产缩水。1997年亚洲金融风暴,以索罗斯为首的财团席卷亚洲各国,泰国、越南、马来西亚、印尼等国无一幸免,直接导致亚洲多国经济腰斩,香港在中国政府的支持下,是唯一幸免的地区,深刻的历史教训和经验望各路投资者慎之又慎。


柬埔寨更像是九十年代初的中国,一切都是刚刚起步,其GDP增长全球第六,东南亚第一,又以美元作为交易和结算货币,所以发展潜力颇为巨大。


越南属发展中国家,近年来大力发展经济并取得不错的成绩,但物价上涨厉害,通胀压力大,越南也是亚洲通胀最严重的国家之一。


东南亚这几个国家,GDP总量泰国高一些,人均马来西亚高一点(主要由于汇率造成,实际购买力差不多)。但是从经济结构上看,两国区别很大,泰国经济主要由农业和旅游业支撑,而马来西亚的支柱产业主要以石油、橡胶、棕榈等大宗商品为主,特别是石油开采及石油化工,石油几乎占了马来西亚外汇收入的一半。对于资源出产型经济体来说,受国际市场影响很大,尤其是最近这两年,受到国际油价大跌的影响,马来西亚林吉特汇率跌得非常厉害,兑美元几个月就大跌了28%。马来西亚汇率不稳,投资风险极大。


楼市比较


再来看看各国的楼市:

柬埔寨的房产主要集中在首都金边,海滨城市西哈努克港。7年前柬埔寨通过法律,允许外国人在柬埔寨购买房产,虽然起步时间较晚,由于是价值洼地,其投资潜力和投资回报是东南亚最高的,购房主要来自中国大陆、台湾、马来西亚、新加坡等地区。

目前金边的房价为人民币1.5-2.2万元/㎡,市中心有的也超过人民币3万元/㎡,西哈努克港BLUE BAY滨海亲水房价为人民币约1.7-2万元/㎡房价,比普吉岛、芭提雅便宜,BLUE BAY租金回报率和其他城市里的普通公寓可不一样,BLUE BAY位于西港旅游度假核心景区,其房费达到80美元/晚以上,全世界游客都是BLUE BAY的客户,所以回报率比其他普通公寓高,一般普通公寓年回报率在5-8%,BLUE BAY预估年回报率在10-15%以上,投资BLUE BAY,就是做全球人的生意。



越南房地产市场从90年代初开始发展,直到2015年7月才真正放开外国人购房限制。本身发展时间不长,却在几年前遭遇“寒冬”--房产泡沫破裂及市场崩溃,越南经济也深受重创,股市、房价暴跌,近两年才从谷底回升。


河内和胡志明市的房价从2005年起就一路攀升,到2012年时胡志明市的一些高端楼盘价格就已达到4000-6000美元/㎡。越南楼市过热,房价快速上涨,普通民众难以承受,同时也脱离了越南本国的经济增长的支撑,终于在2012-2013年房产泡沫被引爆,随之而来的是房价下跌30%-40%。


胡志明市的降幅更大,经济发展严重衰退;而在经历了3年的楼市低迷之后,市场逐渐复苏,均价几乎恢复到历史高点,目前胡志明市稍靠近市中心的房价基本4000美元/㎡,郊区也要1800美元/㎡,相对越南这个人均GDP只有2186美元的国家,这样的高房价不禁令人唏嘘,同时也感叹越南房地产的“畸形”发展!


柬埔寨和马来西亚都是土地私有制,但柬埔寨的房产是永久产权,马来西亚有永久产权和99年产权,永久产权贵。最关键的是柬埔寨没有房产税,而马来西亚有房产税,比如新山的某项目购买后持有房产需交纳门牌税和地契税约3000元/年,另外马来西亚的房产交易税费也较高。


总体来说,柬埔寨的房产价格比马来西亚、泰国、越南低。具体到城市,西港比新山低30%以上,BLUE BAY精装修房均价约人民币1.8万元/㎡以上,新山项目精装修房价格在人民币2.5万元/㎡。

新山项目的租金收益要低得多,土地储备异常丰富,现在部分项目为了接近新加坡甚至刻意填海,对本地人而言,这行为实在匪夷所思,也进一步降低了本地人的购买欲望。


新山不是一个旅游名城,99%的中国人都没听说过这里,游客数量比吉隆坡和槟城差远了,甚至不如东马的沙巴。而西港则是柬埔寨旅游名城,也是柬埔寨第二大旅游城市,每年接待入境游客几百万人次!在此度假和养老的欧美游客摩肩接踵,欧、美、澳、俄等白人游客一般一住就是几个月,对高档度假公寓的需求极大。

而新山项目的房子基本没有租出去的可能,本地收入较高的华人及马来人都有自己的房产,而在新加坡工作的外劳收入不足以支付高级公寓,而且上下班过4次海关非常耗时和不便,新加坡人也不会花费几个小时两国奔波。


总结

01

柬埔寨虽然发展起步较晚,但对于投资者来说是并不一定是坏事,就如同90年代在深圳买房投资一样,属于价值洼地,更具投资前景。泰国、马来西亚城市或热门旅游区已发展多年,基本上趋于饱和,BLUE BAY开发商“蜀柬天域”看到了柬埔寨的投资机遇与机会,在西港旅游胜地独立海滩投入重金开发,如今,BLUE BAY销售火爆,客户来自全球各地,很多投资者正是看到了西港公寓的物以稀为贵,西港庞大的旅游客群和旺盛的消费需求,所以自己买了BLUE BAY后,也邀约亲朋好友投资,火爆热销证明了公司领导的高瞻远瞩。

BLUE BAY短短一年多时间,房价涨幅节节攀升,销售速度和销售回款冠绝柬埔寨,工程进度加班加点赶工,力争今年年底全部封顶,金边至西港的高速公路尘埃落定,西港国际机场扩建完成,西港国际码头扩建即将启动,西港外海石油开采已签约,中资企业大量涌入,西港城市一个月一个变化,发展速度惊人,柬埔寨唯一的海港海岛旅游城市,其投资价值毋容置疑。

02

越南自身经济基础薄弱,政府通过政策措施吸引外资投入,依靠外资拉动经济的增长。而当大量外资流入,并大举进入房地产领域的时候,房产泡沫也在不断累积,并且越变越大。越南的楼市供需极不平衡,供大于求,仅仅依靠本土上层阶级以及外国投资客是难以消化楼市过热带来的高库存。房产投资过度,越南股市不行,富豪手上的闲钱没处花,于是他们大量投入房地产,也就造成了房产投资过度。现在楼市还在回暖,高房价的到来让人心有余悸,这波房产热潮能走多高多远,我们不知道,但历史总是惊人的相似。

03

马来西亚的房产,不仅不适合作为投资房,连自住都是不适宜的。治安、宗教、文化、对华人的友好程度、物价、环境保护等方面更衬托了柬埔寨更适合投资及度假生活。

04

泰国房产,去泰国旅游的国人不少,因为泰国和柬埔寨一样,也是信奉佛教的国家,最近几年泰国政局更迭动荡,整体经济持续低迷,城市发展趋于饱和,泰国和柬埔寨同属一片区域,特别是西港和普吉隔海相望,同在一个维度上,普吉已经开发成熟,西港却在蓬勃的发展,正是因为处于发展初期,投资机会不言而喻。

 

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