一个柬埔寨华人的投资感悟(满满干货)

我在柬埔寨2018-08-16 09:04:04

对于很多想投资柬埔寨却无法获得其有效信息的中国投资者来说,这篇文章就跟大家分享在柬埔寨的生活及投资感悟。

看完这篇文章也许你会对柬埔寨这个国家的经济及投资有更深层次的理解。

特别是你如果像投资柬埔寨房产的话,那么这篇文章更不可错过,因为作者本身就是柬埔寨房地产的从业者。

文章作者——海君。2012年到柬埔寨,本是来柬埔寨看的一个朋友,打算来待三个星期,结果却扎根在柬埔寨。

柬埔寨经济的基本状况

柬埔寨经济的基本概况,它可能与大家在中国接受媒体介绍的有一点不一样。

就是比你想象的要好,但是不会好很多。

柬埔寨最近几年处于黄金发展期,在2009年受金融危机影响后,每年基本上能够持续7%GDP的发展。

在GDP发展增长里面,以前排第一的都是农业,直到2014年,柬埔寨的制衣业是GDP的支柱产业,接着是建筑业也就是房地产业。

直到2015年GDP经济统计报告出来以后,2015年是第一次房地产建筑产业升到了第一位。

柬埔寨工业虽然最近几年有了较大的发展,但工业基础还是处于比较薄弱的。

在柬埔寨用的,基本上都是靠进口,就比如说你买一个杯子,它也要进口;你买一个热水瓶,它也要进口,反正是工业制造的东西基本靠要进口。

最近几年发展比较快的是,制衣业,建筑与房地产,然后旅游业。

旅游业因为有吴哥窟这样的世界级景点,每年游客都在递增,而且增长的很快,旅游业是一笔很大的收入。

然后就是农业和渔业,柬埔寨的水产非常丰富,这个土地很神奇,就是你不管播种什么东西放在那里,它自己就会长,然后收成非常高。

柬埔寨的社会生活

柬埔寨人给我们的感觉就是懒散,做事慢。

其中一个原因是因为它这个国家的资源太丰富了,先天条件太好,家门口随便种点什么树、种点什么菜,一年只要有四分之一的时间劳动一下,就够你吃喝了。

其它时间都不用动,所以它是一个先天条件非常优越的国家。

柬埔寨是一个非常年轻的国家,总人口的平均年龄才20多岁,年轻人占大多数。慢慢的新一代的年轻人受高等教育的也比较多,特别是英文懂的人比较多。

柬埔寨有一个特点,特别是像在金边外国人很多,这些外国人都来自不同国家,有欧洲、美国、日本、韩国,但中国人是最多的。

而大多数的外国人并不是来旅游的,是居住在这里,正儿八经地在这里做事情的。

所以金边也是一个国际化程度比较高的城市。

另外,柬埔寨当地的风俗民情,也不是一两句话可以说清楚的,也需要大家慢慢的去了解。

华人在柬埔寨社会的投资概况

华人,分为两种。

一种是像我这样的,就是空降的。其实我算是一个正儿八经的中国人,我在中国长到20多岁,所以我是属于中国来的华人。

还有一种是在柬埔寨土生土长的华人,就是说他们是华侨了,两三代、三四代以前就来了。

可以毫不夸张地说,柬埔寨的经济主体基本掌握在有华人血统的人手里。

最早柬埔寨的华人,基本是潮汕人。

柬埔寨的潮州华人非常厉害,柬埔寨前十名的富豪,有一半以上是华人并且跟潮州那边有关系的。

这帮在柬埔寨土生土长的华人在干什么呢?

他们占有极大的资源,有些华人在金边,他有好多好多公顷土地的,那到今天金边发展成这样子就不得了,他就稀里糊涂的成了亿万富豪。

还有就是当地的那些买卖贸易生意,都是土生土长的华人在做,一直做到今天。

比如很多人会问,特别是很多刚从中国跑到柬埔寨来淘金的人就会问

“能不能从浙江的义乌批发一点小商品什么的跑到柬埔寨来进口一两个货柜跑到这里来卖掉,因为这个国家没有工业,连个手电筒都生产不出来,那不是可以进口很多这样的东西吗?”

答案是,千万不要搞这种事情,为什么呢?

不管你怎么做,你都做不过柬埔寨本地的华侨

这些人有什么优势呢?

他在广东有亲戚,他虽然是来柬埔寨两三代了,他回家还有亲戚。他在中国有亲戚,然后他本人会说中文,他是在柬埔寨土生土长,他们家一直就是做这个生意的。

你觉得他从广东或者浙江把这个东西批发过来,用他家30年老店的人脉来卖这个东西,你怎么跟他竞争?

所以,像这种没有技术含量的,就光买卖这种东西,你是没有办法超越当地的华人。

总的概括一下,就是当地土生土长的柬埔寨华人,他们手中最厉害的是资源,比如说土地,还有政治资源、有人脉。

第二种,就是像我这样的华人。现在有很多,我估计现在在金边应该有过十万了吧!像我这样的中国人在金边,就是淘金,什么样的人都有。

那么大家住在这里干什么呢?

比较高端的,就是投资矿产、修基础设施、你看柬埔寨那些很漂亮的道路桥梁,很多都是中国人修的。

金边这里最厉害的那一座桥叫做日本友好桥,旁边又修了一个中国友好桥,就是中国道桥路桥公司修的。

还有什么大唐电力、中国水电、广西电力,反正基础建设的公司,在这里一大堆。

柬埔寨所有的基础建设,包括电站、电网、道桥,很多都是中国人在做,所以这是一大帮中国人在做的事。

还有一些中国人,就是私营企业在这边做房地产投资开发。

还有很大一部分人,在这里做这种小私营生,有什么开小吃店、做烧烤、开五金店反正你能想到的都有。在这边开餐馆的很多很多,开制衣厂的非常多,大多是广东那边的厂搬过来的。

在柬埔寨如果你觉得自己在某一方面可能做得比别人好一点,你可以用这个方面来赚钱。

比如说我有朋友,他们本来是学律师的,他们就在这里做律师,为中国人做法律咨询。餐饮技术好,开家餐馆生意也同样好的不得了。

然后还有很多搞那种大型机械的批发什么的,所以你能想到的行业,基本上中国人都在这里做,唯一的区别就是做大做小,还有的人是做到关门,有的人做得很成功。

总结一下,就是不算柬埔寨当地土生土长的华侨,就是纯中国人跑到这里来投资的话,最近几年都是中国排第一。

以前是像韩国比较厉害,日本也很厉害,但是最近这几年都是中国,包括援助、投资,什么都是中国第一。

所以中国在柬埔寨的政治影响力非常非常之强大。

柬埔寨房地产发展现状

终于讲到了我的老本行,这个东西很有学问。

柬埔寨的房地产在2010年之前是没得搞的。

在2010年之后,只要不带土地,比如说一个公寓、一个大楼,只要你不买第一层,就是地面上的一层,从第二层开始往上,外国人爱怎么买怎么买,而且是只用护照就可以买,所以这个法案一出台以后,柬埔寨的房地产真的就开始有搞头了。

外国人可以持有的二楼以上的物业,有这么几个特点。

一个是永久产权,大多数的楼盘都是永久产权,你买它,它是永久的,不存在说70年、50年,然后没有奢侈税。

柬埔寨是用美金交易的国家,柬埔寨的瑞尔,份量却很轻。

如果要买个什么有点价值的东西,你是不会用瑞尔去买的,买房子就更不用说了。

所以你的房子的价格标识也是美金为单位,交易也是美金。

而且柬埔寨的外汇政策,100%开放,你带多少钱进来,都没人管你,你只要有那么多钱,你全带进来买,也没人管你。

你赚了钱,你要带出去,也没人管你,你一分钱没有跑到柬埔寨赚了几千万美金走人,走就走吧,所以它是一个绝对开放的国家。

现在的房地产,2010年开始,就是韩国人与台湾人玩得比较厉害。韩国人是怎么弄呢?就是最开始在这个法案还没出来之前,韩国人就已经买了好多地,很有眼光。

然后就开始造楼,造出来以后,一开始韩国人买了好多。但是问题是,2008年、2009年的时候,金融海啸,韩国国内的银行倒了倒了好几个。

那个时候,我刚好住在韩国,但是我不知道它跟柬埔寨的关系,后来我来了以后,我才知道那些倒了的银行,其中就有柬埔寨楼盘的金主,就是背后的融资银行。

这样的情况下,就导致了当时出现了烂尾楼。所以韩国人从出现烂尾楼以后的两三年,都是倒下没有起来。然后台湾人,接着玩,台湾人到我来了柬埔寨之后,2012年、2013年的时候,我发现台湾人基本上全岛都在买柬埔寨的楼盘,那个时候就是全靠台湾人在买。

台湾人有一个习惯,在柬埔寨置业。那个时候搞了一阵子,然后楼价也开始上来了。

直到今天,其实中国还没有任何一个省份和城市出现,投资柬埔寨房产热,这个可能或早或晚还是会出现的。

如果那个现象一发生的话,那么柬埔寨的房产又会进行另一波的高峰,但是还没有出现。

到今天为止,中国大陆人在柬埔寨买房是零散的,大多都是跟柬埔寨有关系有关联的人,比如那些开制衣厂的。

我前天碰到了一个大姐,浙江人,在这边开制衣厂,她在金边早期的几个楼盘里面,每个楼盘里面买了两三套,现在就有时不时卖一两套出来,赚得不要太多,很多就是这样的人。

还有一些是在这里做工程的或者在这里投资的,就是他见过柬埔寨,他知道柬埔寨是什么样子。

就是这样与柬埔寨有关联的,了解柬埔寨是什么样子,或者一年有几个月生活在柬埔寨的中国人,他们在陆陆续续地买,过去这两三年都是,陆陆续续在买,零散地在买,没有像国内一样一窝蜂的买。

但是现在柬埔寨房地产的问题就是,大家发现柬埔寨是一个房地产的新大陆,然后台湾、中国大陆就来了很多房地产的开发商,这其中有一大部分人根本就忽略了柬埔寨当地人这个群体,最近这一两年开发出来的楼盘,套路就是这个样子。

所以他开发出来的楼盘,比如说完全按照中国人的审美观、台湾人的那种审美观和消费观念,以那个标准在开发,然后就没有考虑柬埔寨当地人的消费。

他们以为现在这个点上,可能购房的主力会是中国大陆人或者台湾人,或者马来西亚、新加坡这样的。

现实也是这样,大部分的房产还是被这帮人买走了,所以这样搞的结果是什么呢?

他们的消费水平也定在他们这帮人的水平上。所以慢慢的,房价上涨的速度就比以前快了。

到今天为止,在金边出现了一种很有趣的现象。

2015下半年,半年之间就突然有十几个楼盘开始规划动工,而且全部是走国际路线,动不动出来的都是两千多美金一平方米,建筑面积一平方米,所以现在发生了这样一种很有趣的现象。

你必须是消费能力非常强的人。总体来说,你说这个房地产的市场在柬埔寨是什么样子呢?

它绝对是没有到顶点,就是说像今年明年,可能成长的速度不会有2012、2013年那么猛,但是我觉得离顶点还是很有距离,它基本上还是处于一个上升的姿态。

外国人投资柬埔寨房产相关政策

外国人投资柬埔寨房产,分两种。

一种是带土地的,就比如说我要买一块地或者我要买一个别墅,是这块地上面的别墅,就是你连地皮一起买了,你如果要买带土地的房产的话,有这么几种方法。

但是这几种方法最基础的就是你要取得柬埔寨的国籍。

至于怎么才能取得柬埔寨的户籍?

第一个你可以花钱买,你只要肯花钱,就可以买到,保证你买到。

你如果不想花钱的话,你又想要有国籍来买土地的话,你就嫁给一个柬埔寨的人或者娶个柬埔寨的老婆,然后你想个办法,也就慢慢加入了。

就是你必须要有柬埔寨的国籍、护照,你才可以买带土地的房产。买了以后,一般来说,也都是永久产权,你可以子子孙孙传下去。

第二种房产,就是说二楼以上的房产,外国人买的话,你只要有护照就可以买,每一个人都可以买。

买的时候要注意一个事情?就是存在一个软卡与硬卡的话题。

硬卡是什么呢?

就是说柬埔寨的国土部给这块土地和它的房产发了一张硬硬的纸片,上面明确地写好了,就是说这块土地多大,这块房产面积多大,而左边是谁?右边是谁?定位信息什么,就是把它的信息写得一清二楚,就是完全没有模糊的地带。而且这张卡是国土部给你发的,这样的资产叫做有硬卡的房产。

作为一个外国人,建议你只能买有硬卡的房产,就是说你买公寓的话,你买几楼买十楼,国土部就有这么一张卡,上面写着所有你的名字,这个卡上写你是在哪个单位、几楼、面积多大、左边是谁、右边是谁,而且把图给你画出来,这样就是毫无疑问的,绝对没有争议,买了绝对是安全。

另一个概念叫做软卡房产,软卡是什么意思呢?

顾名思义,就是一张软软的纸,这张软软的纸没有固定形式,硬卡是有固定格式的,它这个官方文件。

软卡,可以是比如说以前红色高棉的时候,大家逃到乡下去了,1979年又跑回来,跑回来的时候,天下大乱,无政府主义,于是大家都占山为王。

你只要在金边找一个空房子,你住下来,就是你的。所以那个时候,有的人很厉害,就把人家房子给占了。住下来以后,你去给你当地的村政府或者村长,说我现在住这里了,然后村长也许就帮你写个纸条说,证明你在这里住了。

还有那个时候,刚回来没有货币。比如说这栋楼占了几个月了,有人不想要它了,你把它卖给我,我给你一块小黄金。然后你叫村长,给我写个条子,说这个确实是卖给我了,证明一下,这个也算软卡。

就是一张纸能证明你对这个房产有所有权,它就成为一个软卡,他可以是介绍信、证明信,比如说一个老头子要死了,他准备把他的房子给他的女婿,他可以写个遗嘱说给他,它也是个软卡,只是软卡可以以五花八门的形式出现

它是一种辅助材料,你拿去要证明这个东西是你的,这个情况下,就是太多不可控因素。

软卡还存在这样一个问题,就是你软卡要转硬卡的话,要在国土部申报,然后国土部会发一个文件出来,让你宣誓一个月内,你的左邻右舍对你的房子所有权都没有意见,你才可以得硬卡。但这个里面经常都会出问题,一个月以内,如果有人出来说,这个不是你的,那也就麻烦了。

还有一个,就是上面的问题解决了,你跟你邻居的界限在软卡上也不清晰,往往都是随便描述几句,没有精确到位。

所以到时候,你跟你的邻居扯皮的话,他是个柬埔寨人,你是个外国人,你说你怎么扯得赢他?虽然说这个地方,他的民风其实还是很淳朴,但是防人之心不可无。作为一个外国人的话,你先要想好,想妥了以后,比较安全。

柬埔寨房地产投资的优势

总的来说,优势很多。

柬埔寨是用美金交易的,这个是很多国家没办法与它相比相抗衡的优势。并且,这个国家总体来说,各方面处于一个上升的趋势,这个也很值得考虑。

投资有一个不二法门,就是你不能逆天而行。一个地方,如果它的趋势是那样子的,你参与了你就会获利,如果你非要反其道而行,那你再聪明,吃亏的概率还是比较大。

柬埔寨现在各方面都处于一个上升的趋势,你如果真要参与的话,那么一定要小心、要仔细考察好市场。再好赚的钱,有些人也还是捞不到。这里面关系到的东西很多。

对中国来说,它一个优势,就是中国面临一个很大的困境,人民币面临贬值,这个不贬,你很难保住。这有很大的矛盾,因为中国的房地产其实是中国的一个支柱产业,而且它只允许升不允许降的,房地产如果一降价的话,中国GDP的增长是没办法保证的,会出现很多很多政府承受不了的后果。

所以中国的房地产,大家想都不要想了,主要城市,一二线城市是不可能跌价的,所说的泡沫不可能爆掉的,所以房地产是这个样子。然后人民币又面临贬值的压力,贬值的压力怎么办呢?

有手段的人、有渠道的人,他就会把自己的资产、钱都搬到国外去,这是一件很可悲的事情。

但是说它可悲,只是对中国而言,对柬埔寨而言,它就是一个很开心的事情。

柬埔寨房地产投资的风险与陷阱

风险的话,绝对存在的。

总结一下,最大的风险,就怕你买了以后,你的开发商把这个房子拖拖拖,很久都建不起来,这才是真的风险,你不怕它降价,你怕它建不起来。

为什么有这个风险呢?

现在大家都不是傻瓜,比如说在中国的话,在一个一二线城市,你拿块地,好一点的,动不动多少亿人民币,买块地,还没有开始动工。所以说就一下堵死了好多在中国的开发商,这帮人怎么办呢?

他就在中国搞不定了,没钱,规模太小。他就想跑到其他比较不完善的国家去搞房地产,我猜想这里面有一部分就跑到柬埔寨来了,到柬埔寨后,他们拿几亿人民币,在中国也不算什么。

而柬埔寨房地产投资比中国小多了,所以他们就通过各种途径来柬埔寨了。

所以,这帮开发商,他把自己的前途建立在期望值上面,就是说本来如果包买地、包把楼建好,把所有的费用付掉,付了建筑商、承包商,所有钱都付掉的话,这栋楼可能要两千万美金,他才做得好。

他现在只有一千万美金,他就敢动了。他买了地,然后开始做初步开盘这样子,他就希望一边做,一边销售,因为那个潮就要来了。然后他就把他的期望值建立在这样子的预见的未来上面。

这样的风险是什么呢?

他只有一千万美金,他所有的成本要两千万,这样的风险就是万一做到一半,做到三分之一,如果他没有卖出去,他的一千万花完了怎么办?这个时候,他面临两个选择,一个就是说,好像前途很好,虽然没有卖掉想象的那么多,但是卖掉肯定能赚钱,他很有信心。他就会想办法到处去搞另外一千万,去借去融资干什么,来补上继续造。

还有一种可能,就是卖得很不好,他的房子做得质量也差,然后大家也不认可,跟他想象的完全南辕北辙,根本没有人买,那么完蛋了。如果你是刚好买了的那几个人中的一个的话,那很可能他就抛弃这个项目了。

虽然到现在为止,还没有发生这种现象,就是2008年韩国的金融海啸,就是韩国的那几个开发商,后面的银行倒了。那个特例以外,2009年一直到现在,还没有发生我刚刚说的那个风险,那个现象,可能性是一直存在的。

因为存在少部分的这些人,特别是外国来的开发商,会存在这样的投机心理,就是他不具有完全开发的资金实力,所以你要说风险的话,你最怕的风险就是这个。

其它的,难道它还真会降价,跌成什么样子,不大可能。除非柬埔寨金边经济停滞了或者政局不稳了。

另外说的陷阱,最大的陷阱就是,有一些楼盘,它是真的有先天的缺陷,它的设计或者它那个地方的地理位置,就是这一方面的

一般都是设计与格局,是有先天的缺陷。

而这样的楼盘的话,如果你买了的话,那不光是风险的问题,就是陷阱,因为不管市场是涨还是跌,都跟它没什么事,因为你就转手不掉,这是一个陷阱。

如果仔细的话,认真的话,而且你了解的够多的话,这种很容易就规避掉,一般你不会陷入进去的,这就是陷阱。